ค่าโอนบ้านคือค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ในการซื้อขายบ้านหรือที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินและจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เรียกเก็บ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีขายภายใน 5 ปี), ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, และค่าจดจำนอง (กรณีซื้อด้วยการขอสินเชื่อ)
ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน
ความรับผิดชอบในค่าโอนบ้านสามารถแบ่งได้ตามข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั่วไปจะมีการแบ่งกันรับผิดชอบตามข้อตกลงที่ทำไว้ล่วงหน้า ซึ่งมีแนวปฏิบัติดังนี้:
- ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด: ในบางกรณี ผู้ขายอาจรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมดเพื่อจูงใจผู้ซื้อในการทำธุรกรรม
- ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด: ผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมดในกรณีที่ผู้ขายต้องการขายทรัพย์สินในราคาต่ำหรือไม่ต้องการมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
- แบ่งกันรับผิดชอบ: โดยทั่วไปแล้ว มักมีการแบ่งค่าโอนบ้านครึ่งหนึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นวิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในตลาด
อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงเรื่องค่าโอนบ้านสามารถต่อรองกันได้ล่วงหน้า และขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นอัตราที่กำหนดโดยกฎหมาย โดยทั่วไปแล้ว ค่าใช้จ่ายนี้มักถูกแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือคิดเป็นคนละ 1% อย่างไรก็ตาม อาจมีกรณีที่ผู้ขายซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาอาจเลือกที่จะไม่ลดราคาบ้าน แต่เสนอเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้านทั้งหมดแทน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ทำไว้ระหว่างทั้งสองฝ่าย โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้จากกรมธนารักษ์
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ โดยจะคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย อย่างไรก็ตาม ภาษีนี้จะถูกเรียกเก็บเมื่อผู้ขายครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี หากผู้ขายครอบครองบ้านเกิน 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นจากการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์มักเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ โดยคิดอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน จะต้องใช้ราคาประเมินเป็นฐานในการคำนวณ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นภาษีที่ผู้ขายซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาต้องชำระ เนื่องจากเป็นรายได้ที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน การคำนวณภาษีนี้ใช้วิธีอัตราก้าวหน้า หรือแบบขั้นบันได ซึ่งจำนวนภาษีที่ต้องชำระจะขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้ทรัพย์สินมาและระยะเวลาที่ถือครอง เช่น หากทรัพย์สินได้มาด้วยการซื้อและถือครองเป็นเวลานาน อัตราภาษีที่ต้องจ่ายก็จะสูงขึ้น โดยการคำนวณภาษีจะอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่คำนึงถึงราคาซื้อขายจริง
ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านที่ขอสินเชื่อจะต้องรับผิดชอบ อย่างไรก็ตาม หากการซื้อบ้านเป็นการชำระด้วยเงินสด ผู้ซื้อจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนองนี้
มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง 2567
มาตรการรัฐในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีรายละเอียดดังนี้:
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01%
- ลดค่าธรรมเนียมการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%
มาตรการนี้ใช้เฉพาะกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน ซึ่งรวมถึงอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว, อาคารพาณิชย์, หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายต้องมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา มาตรการนี้ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน และใช้ได้เฉพาะกับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
